Procedura sprzedaży przez gminę nieruchomości składającej się z części rolnej i rekreacyjnej

FUNKCJONOWANIE SAMORZĄDU - SAS 4 / 2019

Gmina chce sprzedać swoją nieruchomość (powierzchnia łączna 4,3942 ha) w części zabudowaną domkami letniskowymi. Jej znaczna część ok. 2,4122 ha objęta jest obszarem oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako R – tereny rolnicze, a pozostała o powierzchnia 1,982 ha jako UT – tereny sportu, rekreacji i turystyki.

PYTANIE 1

Jaka jest procedura sprzedaży nieruchomości w przedstawionej sytuacji?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Nieruchomość będącą własnością gminy należy potraktować jako nieruchomość rolną, co oznacza, że w procedurze jej sprzedaży należy stosować przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kluczową kwestią w odpowiedzi na powyższe zagadnienia jest ustalenie, jaki charakter ma nieruchomość podlegająca obrotowi, co oznacza konieczność ustalenia czy jest nieruchomością rolną. Definicja nieruchomości rolnej zawarta jest w art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2019 r. poz. 1362) zwana dalej ustawą. Definicja ta pomimo nowelizacji z 2017 i 2019 r. nie uległa zmianie, tak więc zachowuje aktualność wcześniejsze orzecznictwo. Zgodnie z wyżej wskazanym przepisem ustawy nieruchomością rolną nazywamy nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie z 46 ¹ k.c. nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Należy zauważyć, że definicja z ustawy zawęża definicję z k.c., tj. pomimo faktu, że nieruchomość jest lub może być wykorzystana do produkcji rolnej, ale w miejscowym planie ma inne przeznaczenie, oznacza, że taka nieruchomość nie jest już nieruchomością rolną. Trzeba również zauważyć, że z definicji kodeksowej wynika, iż nawet jeśli nieruchomość nie jest obecnie wykorzystywana do celów rolnych, lecz może służyć takiemu celowi (np. ugory czy odłogi), wówczas wciąż będzie traktowana jako nieruchomość rolna. Potwierdził to m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 listopada 2006 r. (I OSK 132/06): Kryterium wyodrębniającym (cechą wyróżniającą) nieruchomość rolną jest zatem możliwy sposób jej wykorzystania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej. Nie można zatem doprowadzić do pozbawienia nieruchomości rolnego statusu poprzez działania faktyczne. (patrz również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 8 grudnia 2011 r. (IV SA/PO 558/11).
Najistotniejszym problemem w przedstawionym stanie faktycznym jest niejednolite przeznaczenie gruntów, wskazane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z treści pytania wynika, że nieruchomość składa się z dwóch działek. Pierwsza o pow. 2,4122 ha oznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako R – tereny rolnicze, a pozostała o pow. 1,982 ha jako UT – tereny sportu, rekreacji i turystyki. Jak wyżej wskazałem, dopuszczalne i celowe jest oprzeć się na wcześniejszym orzecznictwie, w przeciwieństwie do wytycznych i stanowisk przyjętych przez podmioty powołane do realizowania przedmiotowej ustawy. Tytułem wyjaśnienia, zgodnie z wytycznymi w sprawie zasad nabywania nieruchomości rolnych do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, stanowiących Załącznik do Zarządzenia Prezesa Agencji Nieruchomości Nr 20/16 z 13 maja 2016 r., jeżeli jedynie część nieruchomości była zgodnie z miejscowym planem przeznaczona na działalność rolniczą, a nieruchomość spełnia inne przesłanki przewidziane w ustawie (w szczególności kwestie dotyczące powierzchni działki – powyżej 0,3 ha) to całość nieruchomości podlegała ustawie. Trudno przyjąć, z uwagi na likwidację agencji, że wytyczne te są obowiązujące, niemniej jednak wskazują na sposób rozumienia definicji nieruchomości rolnej. Podobne stanowisko wyraziła Krajowa Rada Notarialna w uchwale z dnia 1 czerwca 2016 r. w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (K. Not z 2016 r. poz. 4). Podobne stanowisko zostało wyrażone przez Krajową Radę Notarialną i Agencję Nieruchomości Rolnych (UKUR) w dniu 11 lipca 2003 r. (źródło LEX Wolters Kluwer). Ze względu na charakter prawny powyższych stanowisk, upływ czasu i zmianę stanu prawnego, nie mogą one mieć charakteru wiążącego.
Najszerzej i najdokładniej przedmiotową kwestią zajął się Sąd Najwęższy w sprawie zakończonej wyrokiem z dnia 5 września 2012 r. sygn. akt. IV CSK 93/12. Sprawa dotyczyła zagadnienia, czy ustawa znajduje zastosowanie w stosunku do nieruchomości o powierzchni całkowitej ponad 286 ha, która w części ok. 200 ha była wykorzystywana na cele rolnicze, a w pozostałym zakresie miały inne przeznaczenie. W uzasadnieniu wyroku SN wskazał (stanowisko te jest przyjmowane w piśmiennictwie), że w odniesieniu do nieruchomości o niejednorodnym charakterze możliwe są trzy stanowiska:

• nieruchomość nie jest objęta regulacją ustawy niezależnie od zakresu przeznaczenia jej na inne cele, albo
• podpada pod jej uregulowania, jeśli nie jest w całości wykorzystywana i przeznaczona na inne cele niż rolne, bądź też
• wskazane wymagania ustawowe spełnia nieruchomość, której wiodącym przeznaczeniem jest prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie.

Pierwsze rozwiązanie przyjmuje, że gdy część nieruchomości przeznaczona jest na cele inne niż rolnicze, to nie podlega przepisom ustawy. Rozwiązanie te zostało odrzucone przez Sąd, zdaniem Sądu jest sprzeczne z art. 2 pkt 1 ustawy, a ponadto nie realizowałoby celów ustawy. Druga propozycja oznacza, że choćby niewielka część użytków rolnych nakazuje stosowanie przepisów ustawy, a trzecie stanowisko – że o stosowaniu ustawy przesądza wiodące przeznaczenie nieruchomości, czyli jej dominująca funkcja, przy uwzględnieniu przepisów ustawy. Dokonując wyboru pomiędzy rozwiązaniem drugim i trzecim Sąd zauważył, ze rozwiązanie drugie uwzględnia założenia wprowadzenia ograniczeń w obrocie nieruchomościami, czyli realizuje cele ustawy. Jednocześnie określa jednoznaczne kryterium oceny charakteru nieruchomości. Istniejąca uznaniowość mogłaby niejednokrotnie utrudniać obrót nieruchomościami. Rozwiązanie trzecie, chociaż może najpełniej realizowałoby cele ustawy, rodzi trudności w ustaleniu kiedy następuje charakter dominujący przeznaczenia gruntu (czy zależy od powierzchni poszczególnych działek, czy aktualnego jego wykorzystania), jak również kto dokonywałby oceny. Ustawa w tym zakresie nie zawiera żadnych wskazówek. W przedmiotowej sprawie Sąd oparł się na rozwiązaniu drugim, w jego ocenie uzasadnia to pewność obrotu, oraz realizacja celów ustawy. Pomimo głosów krytycznych co do przyjętego rozwiązania przez Sąd Najwyższy, jest ono stosowane w praktyce. W analizowanym stanie faktycznym, w mojej ocenie, trudno byłoby przy zastosowaniu rozwiązania nr 3 przyjąć, że wiodącym przeznaczeniem nieruchomości jest działalność sportowa i rekreacyjna, biorąc pod uwagę powierzchnie obu działek.
Reasumując, w mojej ocenie nieruchomość będącą własnością gminy należy potraktować jako nieruchomość rolną, co oznacza, że w procedurze jej sprzedaży należy stosować przepisy ustawy. Niemniej jednak, należy pamiętać, że w praktyce obowiązek oceny czy nieruchomość jest nieruchomością rolną czy też nie został nałożony na notariuszy. Notariusz sporządzający akt notarialny, po przekazaniu mu przez strony transakcji informacji na temat nieruchomości, ocenia czy nieruchomość podlega przepisom ustawy. Pamiętać również należy o sankcji określonej w art. 599 § k.c., w przypadku zawarcia bezwarunkowej umowy sprzedaży nieruchomość podlegającej ustawie – jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Dlatego też należałoby skorzystać z wiedzy notariusza obsługującego gminę i uzyskać informację o jego stanowisku. 

PYTANIE 2

Kto ma prawo pierwokupu?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej posiada Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który działa na rzecz Skarbu Państwa.

Przy założeniu, że przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością rolną, do procedury jej sprzedaży znajdą zastosowanie przepisy ustawy. Zgodnie z art. 2 a ust. 1 ustawy nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. W ust. 2 wskazano ograniczenia dotyczące powierzchni nieruchomości rolnej. W ust. 3 zostały wprowadzone wyjątki, w jakich sytuacjach nabycia nieruchomości rolnej zasady zawarte w ust. 1 i 2 nie są stosowane. Wydaje mi się, ze w tym przypadku przepisy te nie znajdą zastosowania. Natomiast art. 3 normuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnych, w myśl ust. 1 pierwszeństwo jej nabycia ma w pewnych sytuacjach dzierżawca. W stanie faktycznym przedstawionym w pytaniu nie ma informacji, żeby nieruchomość była dzierżawiona. Finalnie dochodzimy do art. 3 ust. 4, ustawy, który stanowi, że w przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1 (dzierżawcy), albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa. W ust. 5 i 7 przywdziano wyjątki, kiedy nie stosuje się przepisów zawartych w ust. 1-4. Tak więc z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że prawo pierwokupu nieruchomości rolnej posiada Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który działa na rzecz Skarbu Państwa. 

PYTANIE 3

Czy zbycie na rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa ma wpływ na cenę?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Wycenę zapewnia właściwy organ, czyli wójt, zlecając sporządzenie operatów szacunkowych właściwym rzeczoznawcom majątkowym.

Instytucja pierwokupu wskazana m.in. w art. 3 ust. 4 ustawy uregulowana jest w art. 596 – 602 k.c. oraz innych ustaw dotyczących nieruchomości. Zgodnie z art. 600 k.c. przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umową sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. Krajowy Ośrodek, co do zasady, wykonuje prawo pierwokupu, na zasadach i warunkach między zbywającym i nabywcą nieruchomości. Oczywiście ustawodawca przewidział tryb postępowania, gdy cena nieruchomości jest nieuzasadniona, który określony jest art. 3 ust. 8-9 ustawy. Zgodnie z ust. 8, jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Ust. 8 a stanowi, że Krajowy Ośrodek może dokonać zapłaty niespornej części ceny nieruchomości rolnej przed wystąpieniem do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Ostatecznie zgodnie z ust. 9 cenę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości rolnej, przy zastosowaniu sposobów określenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, ustala sąd. W przypadku gmin niezwykle ważną rolę odgrywa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018. Poz. 2204 z późn. zm.), dalej u.g.n., która w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych również znajduje zastosowanie. W razie przeznaczenia nieruchomości do sprzedaży cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości (art. 67 ust.1 u.g.n.). W myśl art. 150 ust. 2 u.g.n. dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określa się wartość rynkową. Wycenę zapewnia właściwy organ, czyli wójt, zlecając sporządzenia operatów szacunkowych właściwym rzeczoznawcom majątkowym. Operat jest podstawą określenia ceny nieruchomości przeznaczonych do zbycia. 

PYTANIE 4 

Czy w przypadku sprzedaży z obszarem oznaczonym symbolem R koniecznym będzie zorganizowanie przetargu w trybie ograniczonym?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

W mojej ocenie w przedmiotowej sprawie nie jest konieczne przeprowadzenie przetargu ograniczanego.

Kwestie dotyczący przetargu ograniczonego reguluje w szczególności art. 40 ust. 2 a, który enigmatycznie przewiduje, że przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. Ustawodawca, wprowadzając możliwość przeprowadzenia przetargu ograniczonego, nie unormował precyzyjnie katalogu przypadków, w których dopuszczalne jest jego stosowanie. Przyjmuje się (patrz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 8 lutego 2018 r. II SA/Po 890/17), że przetarg ograniczony organizuje się na przykład, gdy wymagane jest posiadanie przez nabywcę koncesji albo gdy sprzedażą, która na rzecz podmiotu spełniającego określone w ustawie warunki mogłaby nastąpić w trybie bezprzetargowym, zainteresowanych jest więcej podmiotów spełniających te warunki. Należy również pamiętać, że zgodnie z § 15 ust. 1 rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. z 2014 r. poz. 1490), zwanego dalej rozporządzeniem, w ogłoszeniu o przetargu ustnym ograniczonym podaje się informację, że przetarg jest ograniczony, wraz z uzasadnieniem wyboru formy przetargu oraz wyznacza się termin zgłoszenia uczestnictwa w przetargu. Tak więc wójt będzie decydował o przeprowadzeniu przetargu ograniczonego i uzasadniał jego formę. Ważny w mojej ocenie jest charakter gminy, w przypadku gdy jest to gmina o charakterze rolnym, tj. duża liczba mieszkańców pracuje w rolnictwie, ciężko uzasadnić konieczność przeprowadzenia przetargu ograniczonego. W mojej ocenie w przedmiotowej sprawie nie jest konieczne przeprowadzenie przetargu ograniczanego. Wskazanie charakteru nieruchomości jako nieruchomości rolnej implikuje konieczność zastosowania przepisów ustawy, włącznie ze spełnianiem kryterium nabywcy zgodnie z ustawą. Informację takie powinny zostać zawarte w ogłoszeniu o przetargu. 

PYTANIE  5

Jak ma szczegółowo wyglądać procedura sprzedaży z udziałem KOWR i zastosowaniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

W przypadku zbycia nieruchomości rolnej w trybie przetargu można wyróżnić kilka  etapów postępowania.

W przypadku zbycia nieruchomości rolnej w trybie przetargu można wyróżnić następujące etapy postępowania. Decyzja o sprzedaży nieruchomości powinna być poprzedzona analizą przeznaczenia nieruchomości, może istnieć konieczność uregulowania pewnych kwestii dotyczących nieruchomość dotyczących ustalenia granic, podziału nieruchomości, aktualizacji księgi wieczystej. Następnie konieczne jest zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu wykonania wyceny nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego, który winien być oceniony pod względem formalnym i rachunkowym. Ustalenie ceny nieruchomości i warunków jej zbycia należy do obowiązków wójta. Następnie należy sporządzić i wywiesić wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wraz z ogłoszeniem w prasie lokalnej informacji o sporządzonym wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.
Wydaje się, że konieczne jest rozpatrzenie wniosków osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, informacji o nieruchomości, której wniosek dotyczy nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu, Należy przyjąć, że sprzedaż nieruchomości w tym trybie może finalnie nastąpić, jeżeli nabywca spełni przesłanki przewidziane w ustawię, a Krajowy Ośrodek nie skorzysta z prawa pierwokupu. Przygotowanie ogłoszenia o przetargu – w ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje zamieszczone w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu, która ma być podana do publicznej wiadomości w terminie przewidzianym prawem (§ 6 rozporządzenia). Po właściwym wywieszeniu informacji o przetargu, komisja przetargowa przeprowadza przetarg. Po jego przeprowadzeniu należy sporządzić protokół (§ 10 rozporządzenia) i dokonać zwrotu wadium. Po rozpatrzeniu skarg (ew. gdy skargi nie wpłynęły) należy podać do publicznej wiadomości poprzez wywieszenie na okres 7 dni na tablicy ogłoszeń urzędu informację o wyniku przetargu. Następnie należy przygotować dokumenty niezbędne do dokonania sprzedaży. Rzecz jasna sprzedaż odbywa się w formie aktu notarialnego. Obowiązkiem notariusza, jeżeli uzna, że nieruchomość jest nieruchomością rolną, jest przygotowanie warunkowej umowy sprzedaży, która powinna być niezwłocznie przesłana do Krajowego Ośrodka. Zgodnie z art. 598 k.c. ma on 30 dni na wykonanie prawa pierwokupu, czyli „wejścia” w miejsce nabywcy i nabycia nieruchomości na warunkach określonych w umowie oraz za zapłatą ceny danej nieruchomości rolnej. Dlatego też dla bezpieczeństwa obrotu gmina sprzedająca nieruchomość powinna ustalić z notariuszem obsługującym gminy procedurę postępowania. Jeżeli Krajowy Ośrodek nie skorzysta z prawa pierwokupu powinna zostać zawarta notarialna umowa sprzedaży nieruchomości z osobą, która wygrała przetarg. 

PYTANIE  6

Czy wykaz nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży powinien zawierać dodatkowe informacje?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Wykaz nieruchomości przeznaczony na sprzedaż powinien zawierać informacje, o których mowa w art. 35 ust. 3 u.g.n. W punkcie dotyczącym przeznaczenia nieruchomości musi zostać zawarta informacja o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. 

PYTANIE  7 

Jak będzie wyglądać umowa kupna sprzedaży, w przypadku gdy KOWR nie skorzysta ze swoich praw?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Umowa sprzedaży musi zostać sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego. Podstawowe elementy umowy sprzedaży określone są w art.  535 §  1 k.c.

Umowa sprzedaży musi zostać sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego. Podstawowe elementy umowy sprzedaży określone są w art. 535 § 1 k.c. – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Jak wskazałem w pkt. 5 pierwszy akt notarialny winien zostać sporządzony jako warunkowa umowa sprzedaży. Jeżeli Krajowy Ośrodek nie wykona prawa pierwokupu, notariusz winien sporządzić akt notarialny „ostatecznie” przenoszący własność nieruchomości. Obie umowy powinny określać strony umowy, precyzyjne określenie nieruchomości, cenę nieruchomości, sposób wydania. Umowa jest sporządzana przez notariusza, dlatego też najrozsądniejszym postępowaniem będzie kontakt z notariuszem obsługującym gminę, który sporządzi akt notarialny, jak również powinien wyrazić swoje stanowisko co do charakteru nieruchomości podlegającej obrotowi. 

PYTANIE  8 

Co powinno zostać ujęte w warunkach uczestnictwa w przetargu?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Pojęcie „warunki uczestnictwa w przetargu” zawarte w pytaniu, w mojej ocenie oznaczają, w jaki sposób należy wskazać cechy, jakie winien spełnić nabywca nieruchomości rolnej.

Pojęcie „warunki uczestnictwa w przetargu” zawarte w pytaniu, w mojej ocenie oznaczają, w jaki sposób należy wskazać cechy, jakie winien spełnić nabywca nieruchomości rolnej. Kwestie powyższe uregulowane są w art. 7 ustawy, a kluczową regulacją jest ust. 6 przepisu. Zgodnie z ustawą nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. W przypadku małżonków wystarczy, aby warunek ten spełniał jeden ze współmałżonków. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych, ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i ust. 3 ustawy. Zgodnie z ustawą za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Dokumentami, które potwierdzają powyższe stany będą:

• oświadczenie o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat,
• oświadczenie o łącznej powierzchni użytków rolnych stanowiących własność, użytkowanie wieczyste, będących w samoistnym posiadaniu, dzierżawionych przez rolnika indywidualnego oraz
• zaświadczenie wydane przez wójta o zameldowaniu na pobyt stały.

Do 25 czerwca br. niektóre oświadczenia powinny być poświadczone przez wójta, obecnie odstąpiono od tego wymogu. W dodanym do art. 7 ust. 5 a wprowadzono wymóg, aby oświadczenia były obarczone klauzulą: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.” (art. 7 ust. 5 ustawy). Nabywca nieruchomości odpowiada za prawdziwość złożonego oświadczenia, poświadczenie nieprawdy stanowi przestępstwo określone w art. 233 § 1 Kodeksu karnego. Jednocześnie uczestnik przetargu musi udowodnić swoje uprawnienia rolnicze, złożyć dokumenty zgodnie z treścią art. 6 ust. 2 pkt 2 i ust. 3 albo art. 7 ust. 9 ustawy. W § 6 i 7 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą (Dz.U. z 2012 r., poz. 109), określono rodzaje dowodów potwierdzających posiadanie kwalifikacji rolniczych, o których mowa w art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy. W mojej ocenie warto te przepisy zacytować w warunkach uczestnictwa w przetargu.
Nabycie przedmiotowych nieruchomości przez inny podmiot, niż rolnik indywidualny w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, może nastąpić za zgodą Prezesa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (Oddział Terenowy), wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej wydanej na wniosek nabywcy. Każdy uczestnik przetargu musi przedłożyć dowód uiszczenia wadium w formie przyjętej w warunkach przetargu. W przypadku osoby, która pozostaje w związku z małżeńskim w ustawowej wspólności małżeńskiej, w ofercie powinna zostać zawarta zgoda drugiego współmałżonka na nabycie nieruchomości. W momencie zawarcia zarówno warunkowej umowy sprzedaży, jak i umowy ostatecznie przenoszącej własność, powinien być obecny przy czynności współmałżonek. Chyba że wyrazi zgodę na nabycie nieruchomości w odpowiedniej formie tj. aktu notarialnego.

Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej, wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy, nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Paweł Duszyński
radca prawny

SPIS TREŚCI