Sąd Najwyższy rozwiewa wątpliwości interpretacyjne dot. ustawy o gospodarce komunalnej

AKTUALNOŚCI / ORZECZNICTWO - SAS 1/2018

Uchwała NSA z 15 grudnia 2017 r. (sygn. III CZP 81/17)

Sąd Najwyższy w składzie 3 sędziów wypowiedział się w ważnej dla samorządu sprawie, dotyczącej interpretacji art. 23 ust. 3 ustawy z 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej w sytuacji, w której w miejsce zlikwidowanego zakładu budżetowego powstała spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, przy czym zakład ten realizował zadania gminy w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi jej własność, w tym lokalami mieszkalnymi, które były przedmiotem najmu. Wątpliwości budziło, czy spółka ta wstępuje w stosunki najmu lokali mieszkalnych w miejsce gminy w charakterze wynajmującego, również w odniesieniu do lokali znajdujących się na tych nieruchomościach gminy, które nie wchodziły w skład mienia zlikwidowanego zakładu budżetowego i nie zostały wniesione jako wkład do spółki. Wyjaśnić też należy, że gmina, w wyniku zawarcia ze spółką umowy dzierżawy, oddała spółce w dzierżawę nieruchomości stanowiące własność gminy. Zatem wątpliwym też było, czy spółka ta wstępuje – w miejsce gminy – w charakterze wynajmującego w stosunki najmu lokali mieszkalnych, znajdujących się na tych nieruchomościach, które zostały oddane jej w dzierżawę.

DWIE LINIE POGLĄDÓW

Wyjaśnić należy, że w orzecznictwie w zakresie wykładni art. 23 ust. 3 ustawy  o gospodarce komunalnej ukształtowały się dwie odmienne linie poglądów.
Zgodnie z pierwszą z nich, w świetle powołanego przepisu prawa, z uwagi na przekształcenie dotychczas działającego zakładu budżetowego w sp. z o.o. i powierzenie jej wykonywania zadania własnego miasta, polegającego na zaspokojeniu zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej w zakresie mieszkalnictwa, spółka taka uzyskuje uprawnienia wykonywania zawartej przed jej powstaniem umowy najmu lokalu mieszkalnego będącego własnością miasta. Spółka tego typu wstępuje bowiem we wszystkie prawa i obowiązki związane z działalnością zakładu budżetowego.
W myśl drugiej linii poglądów, prawa majątkowe związane z działalnością przekształcanego zakładu budżetowego nie przechodzą na rzecz spółki na podstawie ustawy, lecz są przekazywane spółce dopiero w wyniku osobnej czynności prawnej, gdy są wnoszone jako wkład jst na pokrycie kapitału zakładowego spółki, ewentualnie jako wkład zasilający inne kapitały bądź fundusze spółki. Natomiast przejęcie następuje jedynie w zakresie dotyczącym należności i zobowiązań spółki na podstawie art. 16 ust. 7 ustawy o finansach publicznych, i to czynność, a nie przepis prawa, decyduje o tym, jakie składniki mienia likwidowanego zakładu budżetowego stają się składnikami mienia spółki. Wynajmowane nieruchomości nie stają się składnikiem mienia spółki. Zatem nie dochodzi do zbycia rzeczy najętej w rozumieniu art. 678 par. 1 k.c. i do zmiany po stronie wynajmującego.

Zdaniem Sądu Najwyższego, wyrażonym w uchwale z 15 grudnia 2017 r., spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, powstała w związku z likwidacją zakładu budżetowego, realizującego zadania gminy w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi jej własność, nie wstępuje w miejsce gminy w charakterze wynajmującego w stosunki najmu lokali mieszkalnych znajdujących się na nieruchomości, która nie została wniesiona jako wkład do spółki. Taka spółka nie wstępuje też w stosunki najmu lokali mieszkalnych w charakterze wynajmującego na podstawie zawartej z gminą umowy dzierżawy nieruchomości stanowiącej własność gminy.

Znaczenie dla gmin omawianej uchwały sprowadza się do tego, że spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która powstała w miejsce zlikwidowanego zakładu budżetowego, który realizował zadania gminy w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi jej własność, w tym lokalami mieszkalnymi, które były przedmiotem najmu, nie ma uprawnień (tzw. czynnej legitymacji procesowej) do występowania do sądu – w tym o eksmisję – przeciwko najemcom lokali mieszkalnym stanowiących własność gminy, nawet gdy te osoby długotrwale zalegają z zapłatą czynszu. Uprawnienie to, zdaniem Sądu, nie przysługuje takiej spółce również nawet wtedy, gdy spółka ta zawarła z gminą umowy dzierżawy nieruchomości stanowiące własność gminy. Spółka ta nie wstępuje bowiem ani w miejsce gminy w charakterze wynajmującego w stosunki najmu lokali mieszkalnych znajdujących się na nieruchomości, która nie została wniesiona jako wkład do spółki, jak również spółka taka nie wstępuje  w stosunki najmu lokali mieszkalnych w charakterze wynajmującego na podstawie zawartej z gminą umowy dzierżawy nieruchomości stanowiącej własność gminy.

oprac. Adrianna Elżbieta Grzymska-Truksa

SPIS TREŚCI

Wydawca: SKIBNIEWSKI MEDIA, Warszawa