Bez opłaty adiacenckiej za zabudowę zagrodową
POSTĘPOWANIE ADMINISTRACYJNE - SAS 12 / 2011
PYTANIE SEKRETARZA:
Gmina posiada Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, w którym opis przeznaczenia terenu sformułowano m.in. w następujący sposób:
MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej,
MN/MR – teren zabudowy jednorodzinnej z zabudową
zagrodową istniejącą i projektowaną,
MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
i istniejącej zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem budowy
nowych zagród i domów mieszkalnych jednorodzinnych.
Na terenach o takim przeznaczeniu gmina wybudowała sieć kanalizacyjną,
stwarzając warunki do podłączenia zarówno właścicielom działek zabudowy jednorodzinnej, jak też zagrodowej.
Proszę o odpowiedź na pytania:
- czy w świetle art. 143 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami wójt może ustalić opłatę adiacencką wszystkim właścicielom, tzn. zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej?
- czy właściciele zabudowy zagrodowej powinni
- być pominięci w ustaleniu opłaty adiacenckiej?
- czy też brak jest podstawy do obciążenia kogokolwiek taką opłatą?
ODPOWIEDŹ PRAWNIKA:
Właściciele zabudowy zagrodowej nie powinni być obciążani opłatą adiacencką.
OPŁATA ADIACENCKA
Opłata adiacencka, uregulowana w rozdziale 7 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami, wiąże się ze wzrostem wartości nieruchomości, który jest spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej, z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i ma charakter obligatoryjny. Oznacza to, że obowiązek jej uiszczenia istnieje niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości ma zamiar z wybudowanych urządzeń korzystać, czy nie.
Regulacje dotyczące opłaty adiacenckiej stosuje się bowiem do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi (przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych).
Należy zauważyć, że właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, które podnoszą wartość ich nieruchomości i właśnie wzrost tej wartości jest przesłanką powodującą konieczność uiszczenia opłaty.
USTALENIE I WYSOKOŚĆ OPŁATY ADIACENCKIEJ
Ustawa wprost stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.
Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, a jej wysokość wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.
Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Przepisy stanowią również, że wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
WYJĄTEK - NIERUCHMOŚCI NA CELE ROLNE I LEŚNE
Ustawa przewidziała jednak wyjątek w zakresie zobowiązanych do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie bowiem z art. 143 ustawy o gospodarce nieruchomościami z regulacji dotyczących opłaty adiacenckiej wyłączone są nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego - do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.
Z przedstawionego w pytaniu stanu faktycznego wynika, że na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zarówno na zabudowę zagrodową jak mieszkaniową jednorodzinną wybudowano sieć kanalizacyjną, stwarzając warunki do podłączenia wszystkim właścicielom.
Należy jednakże wskazać, że zabudowa zagrodowa przeznaczona jest na cele rolne i leśne, a w związku z tym jej właściciele powinni być wyłączeni z obowiązku uiszczenia opłaty.
Przepisy prawa wyraźnie rozróżniają pojęcia zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowej i zagrodowej.
Według definicji zawartych w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez zabudowę jednorodzinną należy rozumieć jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi, natomiast przez zabudowę zagrodową rozumie się w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.
Z powołanych definicji wynika, że zabudowa zagrodowa, jakkolwiek pełni również funkcje mieszkalne, to jednak stanowi zabudowę siedliskową, gospodarską, wiążącą się z działalnością w rolnictwie lub leśnictwie.
W konsekwencji, nieruchomości przeznaczone w niniejszym planie pod zabudowę zagrodową powinny być zwolnione z opłaty adiacenckiej. Problem jednakże w niniejszej sprawie wywołuje fakt, że ten sam teren w miejscowym planie przeznaczony jest zarówno na zabudowę zagrodową, jak i mieszkaniową jednorodzinną. W takim przypadku – jak się wydaje – należy posiłkowo stosować regułę dotyczącą przeznaczenia nieruchomości i ich faktycznego wykorzystania.
Wprawdzie ustawa stanowi wprost o kryterium wykorzystywania nieruchomości wyłącznie w przypadku braku planu, a w niniejszej sprawie plan obowiązuje, tym niemniej charakter nieruchomości i jej faktyczne wykorzystanie byłyby najwłaściwszym kryterium rozróżniającym nieruchomości kwalifikowane do obowiązku partycypacji w kosztach budowy infrastruktury w postaci opłaty adiacenckiej.
Janusz Groński
Podstawa prawna:
– Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)
